全面營改增后的建筑和房地查企業(yè)，在金稅三期的數(shù)據(jù)控稅風(fēng)暴下，“預(yù)收賬款”科目是稅務(wù)稽查部門跟蹤稽查的重要科目之一。筆者重點(diǎn)分析建筑、房地產(chǎn)企業(yè)涉及“預(yù)收賬款”科目的六大稽查重點(diǎn)。
（一）建筑企業(yè)未開票的“預(yù)收賬款”科目未結(jié)轉(zhuǎn)收入及時(shí)申報(bào)增值稅的稽查：增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的稽查
1、法律依據(jù)
財(cái)稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第二項(xiàng)規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天�！倍�(cái)稅[2017]58號文件第二條，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號印發(fā)）第四十五條第（二）項(xiàng)修改為“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。基于此規(guī)定，自2017年7月1日起，建筑企業(yè)收到業(yè)主或發(fā)包方的預(yù)收賬款的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不是收到預(yù)收賬款的當(dāng)天。即建筑企業(yè)收到業(yè)主或發(fā)包方預(yù)收賬款時(shí)，沒有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，不向業(yè)主或發(fā)包方開具增值稅發(fā)票。
2、建筑企業(yè)預(yù)收賬款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間分析結(jié)論
既然建筑企業(yè)收到業(yè)主或發(fā)包方的預(yù)收賬款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間不是收到預(yù)收賬款的當(dāng)天，那到底什么時(shí)候繳納增值稅呢？根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法四十五條第一項(xiàng)規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天�！被诖艘�(guī)定，建筑企業(yè)預(yù)收賬款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為以下兩個(gè)方面：
一是，如果業(yè)主或發(fā)包方強(qiáng)行要求建筑企業(yè)開具發(fā)票，則該預(yù)收賬款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為建筑企業(yè)開具發(fā)票的當(dāng)天；
二是如果業(yè)主或發(fā)包方支付預(yù)付款給施工企業(yè)不要求施工企業(yè)開具發(fā)票的情況下，則建筑企業(yè)收到預(yù)收款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為：已經(jīng)發(fā)生建筑應(yīng)稅服務(wù)并與業(yè)主或發(fā)包方進(jìn)行工程進(jìn)度結(jié)算簽訂進(jìn)度結(jié)算書，在財(cái)務(wù)上將“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“工程結(jié)算”科目的當(dāng)天。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房和現(xiàn)房已投入使用的收入長期掛“預(yù)收賬款”科目未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)增值稅、企業(yè)所得稅的稽查
1、法律依據(jù)
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法四十五條第一項(xiàng)規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案（簡稱網(wǎng)簽手續(xù)）。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）（法釋[2016]5號）第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 （國務(wù)院令第656號）第五條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國土資源部令第63號）第八十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：
2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的確定
根據(jù)以上法律文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房和現(xiàn)房，必須將商品房預(yù)售合同在房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書就是《中華人民共和國物權(quán)法》中的“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，也是稅法中的“發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”的證明。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與房地產(chǎn)企業(yè)移交商品房給購房者之間有一段時(shí)間差。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條的規(guī)定， 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的如下。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)必須具備兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售商品房的銷售款項(xiàng)或索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)(肖太壽財(cái)稅工作室（公眾微信號：xtstax）溫馨提示：商品房預(yù)售合同或銷售合同就是房地產(chǎn)企業(yè)索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)）；二是房地產(chǎn)企業(yè)將商品房移交給購房者使用或辦理了商品房移交的手續(xù)，例如移交了鑰匙。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的判斷標(biāo)準(zhǔn)：一是商品房預(yù)售合同或銷售合同中約定的商品房移交的具體時(shí)間的當(dāng)天；二是如果房地產(chǎn)企業(yè)移交商品房的時(shí)間滯后于銷售合同中約定的移交時(shí)間，則以實(shí)際移交商品房的時(shí)間的當(dāng)天作為增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。
實(shí)踐中的兩種售房經(jīng)濟(jì)行為的具體增值稅納稅義務(wù)時(shí)間總結(jié)如下：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間
《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，在開盤之前（沒有拿到商品房預(yù)售許可證）收的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”時(shí)，由于應(yīng)稅行為根本就沒有發(fā)生，而且房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”時(shí)，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”，按照財(cái)稅[2016]36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，是不需要繳納增值稅的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開盤之前收的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”不構(gòu)成增值稅的納稅義務(wù)，在“其他應(yīng)付款”會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。
（2）房地產(chǎn)銷售期房收取的預(yù)收款或銀行按揭款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間
房地產(chǎn)企業(yè)開盤（拿到商品房預(yù)售預(yù)售許可證）之后，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)，收到購房者的預(yù)收款，或者開盤之前交了“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的業(yè)主有購買房屋的愿望，如果與房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房銷售合同》，則房地產(chǎn)企業(yè)將開盤之前向業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)到“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目時(shí)，或者房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行按揭款時(shí)，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十條和第十一條的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條第(十一)項(xiàng)規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形�！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
因此，依據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的期房在未完工期間，收的“預(yù)收賬款”，還沒有移交開發(fā)產(chǎn)品給購房者，沒有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)間，真正的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為房地產(chǎn)公司與購房者簽訂購買合同中約定的開發(fā)產(chǎn)品移交的時(shí)間，如果開發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間滯后于購房合同中約定的時(shí)間，以房地產(chǎn)公司辦理開發(fā)產(chǎn)品移交或交鑰匙的時(shí)間。
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間
（1）房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房的會(huì)計(jì)與稅法差異
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。
在會(huì)計(jì)上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
在稅務(wù)上，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。
國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)以上稅收政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)的期房的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間是以房地產(chǎn)企業(yè)與購房者正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入的當(dāng)天。
（三）“預(yù)收賬款”預(yù)交增值稅的時(shí)間點(diǎn)的稽查
第一，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件第十二條和第二十一的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到的“預(yù)收賬款”預(yù)交增值稅的時(shí)間點(diǎn)是：應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
第二，國家稅務(wù)總局公告2016年第17號文件第十一條納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時(shí)間，按照財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限執(zhí)行。第十二條納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房的首付款、銀行按揭款等“預(yù)收賬款”預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)的稽查
國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第一條第二款規(guī)定：“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款�！�
《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號）第三條規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第一條第一款規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額�！�
基于此文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅預(yù)征時(shí)，計(jì)征依據(jù)可以按照以下公式進(jìn)行預(yù)征，也可以不按照以下公式進(jìn)行預(yù)征。
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款�！�
如果不按照“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”作為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的預(yù)征依據(jù)，則就可以按照財(cái)稅[2016]43號文件第三條的規(guī)定，新項(xiàng)目按照“預(yù)收款÷（1+11%）”，老項(xiàng)目按照“預(yù)收款÷（1+5%）”，作為預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。
肖太壽財(cái)稅工作室（公眾微信號：xtstax)特別提醒：預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是完全不同的。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年公告第18號文件的規(guī)定，增值稅計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率);
而國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第一條第二款規(guī)定，土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
例如，一般納稅人房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)取得預(yù)收款111萬元，則預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)=111÷(1+11%)=100萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=100 × 3%=3萬元，預(yù)交土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=111-3=108（萬元），而不是 111÷(1+11%)-3=97（萬元）。
另外，筆者認(rèn)為：預(yù)繳企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率）。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)出租自持商業(yè)收取多年租金（實(shí)質(zhì)為“預(yù)收賬款”）的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的稽查
財(cái)稅[2017]58號文件第二條，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號印發(fā)）第四十五條第（二）項(xiàng)修改為“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。
基于此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出租自持商業(yè)收取多年租金（實(shí)質(zhì)為“預(yù)收賬款”）的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為：房地產(chǎn)企業(yè)收到多年租金的當(dāng)天，必須按照以下方法申報(bào)繳納增值稅。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)自持商業(yè)是2016年5月1日之前開發(fā)的，則按照預(yù)收賬款÷（1+5%）×5%申報(bào)繳納增值稅；
第二，房地產(chǎn)企業(yè)自持商業(yè)是2016年5月1日之前開發(fā)的，則按照預(yù)收賬款÷（1+11%）×11%申報(bào)繳納增值稅；
（六）房地產(chǎn)企業(yè)出租自持商業(yè)收取多年租金（實(shí)質(zhì)為“預(yù)收賬款”）在免租期的房產(chǎn)稅的稽查
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條：“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)�！被诖艘�(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出租自持商業(yè)收取多年租金（實(shí)質(zhì)為“預(yù)收賬款”）在免租期不繳納增值稅。
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