銀行一線員工透露實(shí)情：還房貸可別做這八件傻事，白白送銀行錢

當(dāng)前，對(duì)于大多數(shù)老百姓來說，買房貸款是一件再正常不過的事。根據(jù)公開信息顯示，我們大概有5千多萬的房產(chǎn)有貸款，每套房子背負(fù)的貸款在50萬元左右，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)看，到2018年末，我國(guó)住房貸款余額達(dá)到了25萬億元左右。但在現(xiàn)實(shí)過程中，我們由于不少人不了解銀行的操作規(guī)則，無論是在房貸申請(qǐng)時(shí)，還是在房貸償還過程中，都吃過不少虧，有的不僅白送銀行錢，更有甚者連“房奴”的資格都沒得做。下面，我們來聽聽一線銀行員工給我們提醒的8件事：

1.房貸申請(qǐng)前，處理好征信和收入問題

征信對(duì)申請(qǐng)房貸的重要性不言而喻。一般說來，各家銀行都對(duì)逾期還款次數(shù)有要求，除個(gè)別銀行外，大都要求不能超過3次。按常理，如果個(gè)人在近三個(gè)月內(nèi)有辦理過貸款或信用卡，那么你的征信就不會(huì)有問題。如果不放心，我們可以到人行征信大廳或者人行網(wǎng)上征信系統(tǒng)查詢即可。如果發(fā)現(xiàn)征信有問題，需要及時(shí)聯(lián)系銀行消除處理，以免影響房貸審核。

除此外，收入也是銀行核實(shí)房貸的重要依據(jù)，主要審核你的還款能力。從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，大多銀行會(huì)要求你的月還房貸額度不超過你月收入的一半。當(dāng)然，收入不夠也不是沒有辦法，可以讓你的父母或者配偶作為共同借款人，湊足你的還款能力。

2.留足還款時(shí)間，防止延遲到賬影響還款記錄

在辦理房貸的時(shí)候，在協(xié)議上已約定好了每個(gè)月的最晚還款時(shí)間，這個(gè)還款時(shí)間指的是你還款的到賬時(shí)間。往往由于系統(tǒng)問題，或者銀行之間的差異問題，當(dāng)天打款不一定當(dāng)天到，嚴(yán)格的說，出現(xiàn)到款時(shí)間晚于約定還款時(shí)間這種情況，你就等于逾期一次。因此，正確的姿勢(shì)是，我們要提前兩天把房貸打入指定銀行賬戶，千萬別心疼兩天利息，打完款后也要留意一下到賬情況。不過，我們?nèi)绻_實(shí)出現(xiàn)非主觀延遲到賬情況，要及時(shí)與銀行溝通處理，千萬別拖成歷史問題。

3.若有申請(qǐng)公積金貸款打算，此前就不要使用公積金賬戶的錢

公積金作為不少人工作的福利，長(zhǎng)期繳存后也會(huì)留下一筆不菲的錢。我們有些人到異地工作后，就可能把里面的錢提出來，或者平時(shí)用于租房，畢竟錢放在里面也是貶值。但是，如果你有購(gòu)房打算，我們就不要?jiǎng)庸e金的心思。在大多城市審核公積金貸款時(shí)，都要求個(gè)人公積金賬戶里有12個(gè)月的繳存額度，如果達(dá)不到，公積金貸款也就申請(qǐng)不下來，無形中把你的公積金貸款資格給剝奪掉了�，F(xiàn)在5年以上的公積金貸款利率是3.25%，而商業(yè)貸款利率差不多要高出一倍了，如果你用不起來，是不是等于給銀行白送錢。

4.無論如何都不要斷供

還房貸之路漫漫，在此期間，我們難免會(huì)遇到突發(fā)情況，甚至家庭變故，影響到每月的還款。但不管怎樣，都不建議停止還款，因?yàn)殡S著各種征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人信用顯得越來越重要，可以說，信用就是資產(chǎn)，失信也無法在社會(huì)上立足。如果確實(shí)遇到困難，盡量想辦法解決。比如說，有些地方可以把直系親屬繳納的公積金提出來用于還貸，以解決燃眉之急。如果確實(shí)沒路子了，那么你也應(yīng)該與銀行真誠(chéng)溝通求得理解，協(xié)商延緩還款等問題。千萬不能不還，也不管不問。

5.三種情況不建議提前還貸

從經(jīng)濟(jì)的角度，建議這3種情況不要提前還貸：一是等額本金已還款超過三分之一時(shí)間，前面大額房貸已還，后面分配的還款額和利息都較少，可不著急還；二是等額本息已還款時(shí)間過半，剩下未還的主要是本金，而大部分利息已經(jīng)在前半段還了，有人說欠款不舒服，那隨你好了；三是在樓市行情不好時(shí)，出現(xiàn)了一些房貸折扣，比如7折、8折啥的，這個(gè)折扣會(huì)跟隨最新的基準(zhǔn)利率一直保持下去的，如果你提前還了，這個(gè)折扣就沒了，再使用貸款只能按最新規(guī)則來，相當(dāng)于送銀行錢。

6.關(guān)注每年的房貸利率變化，及時(shí)調(diào)整每月的打款金額

我們每個(gè)月的房貸還款金額，是隨著每年的銀行利息變化而變化。如果有央行降息或者升息操作，我們商業(yè)銀行的利率也會(huì)調(diào)整，作為正在還房貸的人來說，次年1月1日將是房貸利率調(diào)整窗口期，要及時(shí)關(guān)注這個(gè)時(shí)候房貸的變化，最好稍微多存點(diǎn)錢，以免錢不夠扣，出現(xiàn)還款逾期記錄。當(dāng)然，如果央行沒有利率動(dòng)作，我們的額度也不會(huì)有什么變化。

7.糾結(jié)房貸按揭20年還是30年

這主要還是要根據(jù)自己個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況。從經(jīng)濟(jì)角度看，如果你商貸100萬，20年與30年的之間的利息差距大概是33W元左右，每個(gè)月的還款差距在1200元左右，即20年期每月還6500元，30年期每月還5300元，我們一般要求還款額不超過收入一半，家庭月收入1.2W元可以考慮30年期，月收入1.5W元以上考慮20年期，以此類推。當(dāng)然，如果我們有可靠的理財(cái)渠道，收益能跑贏房貸利率，那么你可考慮更長(zhǎng)的房貸年限。

8.還完房貸，及時(shí)辦理解除房屋抵押手續(xù)

還完房貸，我們無債一身輕，總算是熬出頭了。不過，也要提醒我們最后一步收尾工作要做好，否則，可能影響房子未來正常交易。還完款后，借款人憑身份證和解壓手續(xù)到個(gè)貸相關(guān)部門領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》以及《解押通知單》，憑著上述材料，最終到產(chǎn)權(quán)交易中心完成房產(chǎn)解壓手續(xù)辦理。如此，我們才算真正完事。

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